Los alquileres y el impuesto sobre los ingresos brutos

La Ley 14.333 (Ley Impositiva de la Provincia de Buenos Aires para el año 2012) introduce una modificación en el tratamiento de la locación de inmuebles para el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
Estos cambios pueden clasificarse en dos: las condiciones de exclusión de la actividad, por un lado, y el modo de liquidar el tributo, por el otro.
Yendo al análisis del primero de los temas señalados, debe señalarse que hasta el 31 de diciembre pasado se encontraban excluidas del objeto del impuesto -y por lo tanto no debían tributar- las locaciones de hasta dos (2) inmuebles siempre que el ingreso obtenido no superara los $ 7.000 mensuales u $ 84.000 anuales.
No tenía ninguna importancia el tipo de inmueble sometido a la locación (casa, departamento, galpón, campo, etc.) ni tampoco el destino que se le iba a dar a dicho bien (vivienda, depósito, local comercial, etc.).
A partir del 1° de enero se han modificado las condiciones de exclusión (art. 184 C.F. t.o. 2011), y ahora quedarán fuera del objeto del impuesto las locaciones que cumplan con la totalidad de los siguientes requisitos:
1. Se trate de un único inmueble alquilado.
2. Se destine a vivienda.
3. El precio de la locación no supere $ 4.500 mensuales o $ 54.000 anuales.
Esta será, a partir de la reforma introducida por la ya referida Ley Impositiva, la única causal de exclusión del objeto.
Si una persona resulta locador de dos inmuebles, uno destinado a vivienda –por menos de $ 4.500,00 mensuales- y otro destinado a una actividad comercial, quedará alcanzado por el impuesto sobre los ingresos brutos y la base imponible estará formada por el producto de ambas locaciones. De la misma manera, si alquila un sólo inmueble con destino comercial, también resultará alzanzado por el impuesto, ya que no verifica las condiciones de exclusión.
No debe confundirse la exclusión de objeto con una exención.
En el primer caso –único inmueble alquilado, destinado a vivienda y con un precio menor que $ 4.500,00 mensuales o $ 54.000,00 anuales- la actividad queda fuera del objeto del impuesto y por lo tanto no se verifica el hecho imponible.
En el segundo supuesto (exención) la actividad queda atrapada en su objeto y, por lo tanto, se verifica el hecho imponible previsto en el Código Fiscal para el impuesto sobre los ingresos brutos; ello así, toda la actividad queda alcanzada y todos los ingresos de ella derivados forman parte de la base imponible, excepto que el propio Código, exima por alguna razón a todos o algunos de los ingresos obtenidos.
El otro tema incorporado por la Ley Impositiva es la modificación de las alícuotas aplicables, en función del destino del inmueble. A partir del 1° de enero de 2012 el esquema queda de la siguiente manera:
a) Código NAIIB 701010 Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados ncp: 6% (todas las locaciones excepto viviendas).
b) Código NAIIB 701020 Servicios inmobiliarios para uso residencial por cuenta propia, con bienes propios o arrendados: 3,5% (locaciones para vivienda).
En el ejemplo anterior, la locación del inmueble destinado a vivienda quedará alcanzado por la alícuota del 3,5% y el restante por la alícuota del 6%.

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2 comentarios

  1. Si un potencial contribuyente tiene un inmueble en CABA y otro en BS AS, ambos alquilados con destino vivienda. ¿Mantiene la exclusión de objeto?

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